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上海为何叫紧急停“酒店式公寓”销售

来源:金沙澳门官网网址 编辑:金沙大联盟 人气: 发布时间:2019-07-21 23:30:22
摘要:同时,针对酒店式公寓产品出现投资过热的现象,不排除上海会模仿北京出台限购类措施。如果这样,需求端也会顷刻锐减。 成交量的大幅上升,使得酒店式公寓价格也大幅攀升。数据表明,截至2016 年12月底,上海酒店式公寓成交均价已经创下历史新高,达到31448元

  

上海为何叫紧急停“酒店式公寓”销售

  

上海为何叫紧急停“酒店式公寓”销售

  同时,针对酒店式公寓产品出现投资过热的现象,不排除上海会模仿北京出台限购类措施。如果这样,“需求端”也会顷刻锐减。

  成交量的大幅上升,使得酒店式公寓价格也大幅攀升。数据表明,截至2016 年12月底,上海酒店式公寓成交均价已经创下历史新高,达到31448元/平方米,同比大幅上涨26%,涨幅仅次于住宅商品房(涨幅超过30%),高于写字楼、商铺等其他商用类物业。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出:“此类物业过去因为监管空白,所以也绕过了一房一价的备案制度,而目前通过监管,在某种程度上说明管理层希望将之纳入到正常监管体系之中。”

  先是2016年3月25日,上海提高了二套房首付比例,还通过限制外来人口买房等措施提高了购房门槛。随后,2016年10月,上海再次出台调控楼市“沪六条”。一个月后,楼市调控新政的终极大招在当年11月28日“靴子落地”,除了继续提高首付款比例到“不低于35%”外,上海楼市再次进入到“认房又认贷”时代。

  此外,还有一个因素就是调控收紧导致刚需外溢,也在某种程度上让酒店式公寓项目受益。

  根据中原地产相关购房群体调查数据发现,限购政策收紧后,受到影响的购房者占28%,其中有部分购买力转向酒店式公寓,使得此类项目成交保持很高的活跃度。

  事实上,对于“类住宅”的商业项目,监管部门有着严格的规定。例如,上海自2015年4月1日起实施的《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》,将公寓式办公建筑定义为“带有独立卫生设备的单元式办公建筑”;其建筑要求为,每一分隔单元的建筑面积不小于150平方米,层高不大于4.5米。尽管如此,仍有商办项目开发商采取先通过验收,再将之隔成小单间销售的做法。

  一年内三轮调控,前所未有,但依然没有抑制住投资性购房的需求,市场资金又转向了酒店式公寓。在刚刚过去的2016年,酒店式公寓受到市场热烈追捧,出现“量价齐涨”格局。

  上海市住建委1月7日宣布,鉴于近期部分商业办公项目乔装改扮成“类住宅”出售,且存在擅自改建等情况,将会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查,并暂停此类项目的网上签约。其中,酒店式公寓正是此次清理核查的重点。一条寥寥几百字的公告,却再次触动楼市的敏感神经。

  中商数据CEO周长青在接受本刊记者采访时表示:“此前市场上对商住项目进行管制的呼声一直存在,此次部分项目停止网签说明此类物业的监管也正在提上日程;受住宅市场调控影响,不限购不限贷的‘类住宅’物业有较为明显的炒作成份,积极进行管控非常有必要。”

  上海目前对住宅类产品采取严格的限购政策,但在通胀预期、投资需求高涨的背景下,部分因为限购而失去购房资格的投资者,转而投向不受限购影响的酒店式公寓项目,由此推动了其价格上涨。尤其是2016年5 月以来,土地市场高总价、高单价、高溢价现象以及“地王”频频出现,潜移默化又助推了酒店式公寓的热销,从而进一步加剧了市场对此类项目的追捧。

  鉴于“商办项目”乱象多多,目前的暂停网签也许只是一系列新政的开始。2016年5月,北京市住建委就曾发布新政,针对通州区的商住项目采取限购措施。未来上海是否也会采取类似政策呢?答案值得关注。

  例如,在中环线以内,因为配套成熟,有部分开发商推出面积超过150平方米的大户型酒店式公寓产品,但价格相较同区域商品住宅低40%左右,在当前中心城区高涨的房价下,一些外籍人士和企业高管愿意选择这类总价相对合适、且不限购不限贷的类住宅产品。这类项目并不鲜见,如高尚领域行政公馆、新华红星国际广场、融创香溢天地等单价在4万元~5.5万元/平方米的项目,在2016年都取得了不错的销售业绩。

  公告称:“经调查发现,本市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况,使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同时,一些项目还在销售中进行虚假宣传,严重误导购房人。为保障购房人的合法权益,规范市场秩序,自1月6日起,市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查,在此期间暂停此类项目的网上签约。”

  如果单从目前市场供需结构来看,持续数月的供需失衡情形依然存在。同策咨询跟踪监测数据显示,截至2016年12月底,上海酒店式公寓可售余量为94.52万平方米,环比下滑4%,同比下滑52%。按照近3个月的平均去化速度来估算,目前市场去化周期仅为5.35个月,连续8个月低于10~15个月的合理范围值。

  据上海网上房地产显示,目前已有143个类住宅项目(即商业性质住宅)被暂停销售。这些项目多数位于嘉定区、浦东新区、松江区,牵涉华侨城、万达、宝龙、龙湖、卓越、融创、融信、富力、上海农房、申通等多家知名房企。

  记者电话随机拨打了几个项目的售楼中心,销售人员对于“酒店式公寓”都表示出敏感和回避态度,有的称“已经卖完了”,有的含糊地称“项目正在整改”。

  记者在采访过程中也发现,有部分开发商及时洞悉此类市场需求,并适时推出“类住宅”产品以满足市场需求。

  由于价格的大幅上涨,使得沪上酒店式公寓高价房源成交比重增加。从均价结构上看,2016 年2万元~3万元/平方米的均价段房源占比出现大幅增加,全年成交11129套,占比31%,较2015年扩大了10个百分点。而1.5万元/平方米以下均价段的房源虽然在全市占比仍占据首位,但与2015年相比,却缩小了10个百分点。同时,5万元/平方米以上的高均价房源占比为5%,较2015年扩大2个百分点。

  综合两方面的因素,业内人士分析指出,2017年上海酒店式公寓价格仍有可能保持上行态势,但涨幅可能会因为监管收紧而趋于缓和,全年涨幅不会超过10%;至于成交方面,活跃度不会高过2016年,成交量微幅下滑,下滑幅度约两成。

  上海市相关部门已在各区走访和座谈摸底类住宅市场情况,并正在研究针对类住宅的限购政策等措施,以严守政策底线,对商办项目的全生命周期实施管理。

  2016年初,上海从严执行住房限购政策,要求提高非上海户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保年限,从“购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”,调整为“自购房之日前连续缴纳满5年及以上”,这极大提高了非户籍人士购房门槛。

  此外,还有更大胆的开发商将工业用地开发成商住两用项目。比如,2016年11月,有媒体曝光松江九亭某高科技工业园区以及松江九亭地铁站周边,就有项目以LOFT产品销售,但规划图纸上却显示是“工业厂房及辅助用房配套综合楼”。

  同策咨询研究部数据显示,2016年上海酒店式公寓市场成交总量达274.47万平方米,是2015年成交量的1.45倍。从供应与需求之间的对比发现,2016年成交放量完全受需求大幅增加所致。据了解,2016年上市量仅为180.20万平方米,同比仅微幅上涨了5个百分点。由此可见,与住宅商品房一样,2016年上海酒店式公寓已经表现出罕见的供不应求局面。

  从单套价格区间来看,2016 年300 万元以上的高总价段成交比重明显扩大,共成交4162套,占比 10%,较2015年扩大6个百分点;而占比最高的50万元~100万元总价段房源则受到挤压,2016年全年成交18104套,占比由2015年的48%缩减至42%。

  在2016年12月下旬,网上就曾流传着一份抬头为“上海市规划和国土资源管理局”,主题为“关于召开加强‘类住宅’管理有关工作部署会议的预通知”的会议函件。该函件显示,上海市政府将加强“类住宅”的管理工作。

责任编辑:金沙大联盟
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